400平米能做社区超市、轻食简餐、儿童教育这些业态。社区超市方便居民日常采购，轻食简餐需求大，儿童教育家长愿意投资。宠物店和健身工作室也行，但需要更多专业设备。

为什么选这些呢？社区超市好做，前年社区商业市场规模增长12%，平均单店面积300-500平米。轻食简餐客单价30-50元，美团数据显示前年订单量增长25%。儿童教育客单价500-2000元，艾瑞报告说家长月均教育支出占收入15%。宠物店客单价低但复购率高，中国宠物协会说前年市场规模破3000亿。健身工作室月卡300-800元，艾媒咨询说去年会员增长30%。选这些业态能控制成本，比如超市货架200万，简餐设备80万，教育教具50万，启动资金总共330万，回本周期2-3年。