公馆就是那种大房子对吧，像别墅那种的，但可能带点商业功能。它属于高端住宅的一种，通常面积大、设计讲究，有的还带花园或者地下车库。公馆的产权和普通住宅差不多，都是70年或40年，但价格肯定贵很多。比如上海某公馆项目，一套200平米的房子要卖到8000万，比同地段普通住宅贵三倍不止。

为啥这么讲呢？首先公馆定位就是高端市场，目标客户是 rich people 或者企业高管，他们既要私密性又要面子。根据链家前年数据，公馆类产品成交价比普通住宅高30%左右，而且70%以上带商业配套。比如北京国贸附近有个公馆小区，每平米8万，但里面自带便利店和健身房，普通住宅才5万。另外克而瑞报告显示，公馆空置率常年低于5%，比普通住宅低一半，说明真有人买。不过要注意，有些公馆其实是开发商自己住，不对外卖，这也是价格高的原因之一。说个趣事，广州珠江新城有个公馆，大前年一套160平米的房子挂了三年都没卖掉，降价20%才成交，说明市场确实分化。