商铺投资风险大，尤其二手房。租金低、空置率高、政策变，回本难。比如租出去的铺子可能三年才收回来本，遇到拆迁或城市规划就全亏。

商铺投资要算三笔账：租金回报率低，很多地方不到3%，不如存银行。空置率超20%的城市常见，比如北京上海，疫情后更惨。交易成本高，中介费、税费加起来占总价5%-8%。政策风险大，限购限贷一出来，转手就难。比如大前年广州商铺挂牌量涨了40%，但成交价跌了15%。买二手房更亏，房龄超20年的铺子，贷款利率上浮1%，还可能被开发商收高额维修费。而且商铺产权不清晰，比如有的铺子实际是租的，买回来就成废纸。