香港手里没土地，70%土地没开发是两件事。第一件事是土地制度特殊，自己不买地，只管批租。第二件事是开发受限，很多地要留作公园、农地。比如郊野公园就占70%以上，说这些地不能建房子。

第二件事要解释清楚。香港土地制度跟内地不同，手里没土地，全靠私人机构开发。这种制度下，手里自然没有大量土地。数据显示截至大前年，香港土地储备约1.3万公顷，其中超过70%是郊野公园、农地等保留用地，真正可开发土地不足30%。另外批租土地要遵守《城市规划条例》，必须留出30%土地给教育、医疗等公共设施。比如新界东北发展区规划了3.2万公顷，但实际开发只能占一半。还有时间因素，过去20年批租土地平均每年才500公顷，而同期人口增长每年1.2万，需求缺口越来越大。所以现在只能靠填海造地，但每年最多只能造100公顷，根本追不上需求。这就是为什么香港土地这么紧张，手里又没土地又开发不完的原因。