买二手房调档就是买房子前要查清楚房子有没有被抵押或者查封对吧？就是说先去房管局查一下这套房子的房产证和土地证有没有问题。要是房子之前被贷款了或者有人挂了法院查封，现在得先解掉这些才能正常过户。调档主要是为了确认房子能正常交易，不然签完合同可能得重新找房子，还可能被中介扣钱呢。

为啥要调档呢？因为现在二手房交易流程复杂，得先确认房子有没有纠纷。比如北京前年数据显示，有8.3%的二手房因为调档发现问题，比如抵押未解或继承纠纷。上海大前年也有案例，一套房子因为没调档就签合同，结果发现被法院查封了，买卖双方打官司，中介费白扣了。所以调档就像买保险一样，提前避免后续麻烦。要是没调档直接签，可能得重新找房子，或者被银行拒贷，还可能赔对方违约金。比如广州2021年有案例，一套房子没调档就交了定金，结果发现被抵押，买家损失了5万定金。所以调档虽然多花两天时间，但能省大事。