什么样的商铺值得买呢？首先得看人流量大不大，比如靠近学校、地铁站这样的地方，租金别超过周边均价的1.2倍，有补贴的话还能再砍价。其次要看未来三年有没有拆迁改造计划，要是突然要修地铁或者盖商场，租期短了或者租金涨了可就亏了。得看同行竞争情况，要是整条街都是卖奶茶的，新开一家很容易被挤垮。

为什么这么选呢？首先人流量决定生死，前年商业地产报告显示，日均人流量超3万的商圈商铺年租金回报率能到8%，比普通商圈高2倍。但租金不能太贵，比如北京五环内商铺租金中位数是2.5万/月，超过这个价位的空置率高达30%。政策支持也很关键，深圳前年推出的"小微商户补贴"让餐饮店平均租金降了18%，有补贴的商铺成交率比没补贴的高40%。另外竞争格局要摸清，杭州某商业街有12家奶茶店，新开的喜茶半年内客单价就降了25%，而同街的火锅店因为差异化经营，客流量反而涨了15%。时间上得盯紧城市规划，上海前滩地区2018年规划地铁线路后，周边商铺三年内租金平均涨了65%，但前年规划调整后，有23%的商铺租金开始下跌。方位上要选背靠居民区的，成都春熙路背靠居民区的商铺租金比面朝街的贵40%，但客源稳定性强30%。得注意合同条款，北京大前年商铺纠纷案件中，有58%是因为没看懂"免租期"和"递增条款"，所以签合同前得算清五年后租金会不会涨到承受不了的程度。