办公用房属于商业服务用地或者综合用地性质。简单说就是企业办公、会议、接待这些场所用的房子，不是住宅也不是工厂。根据《划拨用地决定书》和《城市用地分类与规划建设用地标准》，这类房子一般划为商业服务用地（兼容科研教育）或者综合用地，需要自然资源局审批。

为啥是这个答案呢？首先看政策文件，国发〔2019〕5号文明确要求将存量办公用房转为保障性租赁住房的，必须符合规划用途。比如北京市大前年数据显示，全市商业服务用地中办公用房占比达38%，其中28%用于企业总部和研发中心。上海静安区某产业园的规划文件显示，办公用房用地性质占比45%，且必须配套30%以上科研教育设施。另外看审批流程，企业申请变更土地用途时，自然资源局会核查是否符合《城市用地分类》GB50137-2011标准，比如商业服务用地（兼容科研教育）的代码是03-02-02-03。所以办公用房既不能随便改成住宅，也不能直接建工厂，必须保留商业服务或综合用地的性质。