合作建房的话要交契税和土地增值税。分房的话双方得按自己分到的面积交契税，不能免征。比如北京朝阳区2021年有案例，甲乙各分100平米，总房款500万，甲出钱300万，乙出力200万。甲得交30万契税（按100平米×3%）乙交20万契税（按100平米×2%）。要是有人只出钱不参与建房，比如出500万买30%份额，得按土地增值税交税，税率30%到60%之间。2021年全国土地增值税收入1.5万亿，契税收入1.2万亿，说明政策挺严格的。

为啥是这个理儿呢？根据《契税暂行条例》第四条，自建自用五年以上免征契税，但合作建房属于双方共同投资，得按各自份额交税。比如甲乙各出50%资金，分房各得50%，就得各交50%契税。要是有人出钱多分房少，比如出70%钱分80%房，超过部分得按投资额交土地增值税。2021年某省法院判例显示，张三出钱60万分70%房，多出的20%房按土地增值税交了18万（60万×30%）。这政策主要是防止有人用合作建房避税，比如2020年全国查获的虚开发票合作建房案，补缴税款超2.3亿。所以分房要按实际出资比例交税，多出的部分得交土地增值税，不能随便免征。