现在来说说国外做海外房产的公司类型。主要有开发商、投资机构、中介平台和REITs公司。开发商比如像黑石集团凯雷集团这些大公司，专门拿地盖房子卖。投资机构像摩根士丹利高盛，他们拿钱买海外房产当资产配置。中介平台像链家海外版、中原地产国际业务，帮人找房子做中介。还有REITs公司，专门把海外商业地产打包卖基金份额。这些公司各有各的活法，开发商重前端拿地，投资机构重资金运作，中介平台重服务流程，REITs公司重资产证券化。

为啥选这四类公司呢？首先开发商是海外房产的核心供给方，像黑石集团前年管理的房地产资产超过6000亿美元，占其总资产的15%。投资机构是资金提供者，高盛大前年海外房地产投资额达180亿美元，占其私募股权投资的23%。中介平台是流量入口，中原地产国际业务前年交易额增长35%，覆盖28个国家。REITs公司是退出渠道，美国房地产信托前年市场规模达1.2万亿美元，占全球REITs总规模的62%。这些数据说明开发商掌握土地资源，投资机构控制资金流向，中介平台打通交易环节，REITs公司完善退出机制，四者共同构成海外房产产业链。比如像黑石集团凯雷集团这些大公司管理的资产规模特别大，据统计前年全球房地产市场规模达到12.8万亿美元，其中海外投资占比从2019年的18%提升到前年的27%。数据显示开发商拿地成本上涨了40%，但租金回报率稳定在5%以上，投资机构通过跨境融资降低30%成本，中介平台线上化率提升至65%，REITs公司产品种类从2018年的4类增至前年的12类。这些变化说明海外房产市场越来越成熟，公司类型也在不断进化。