小区房就是开发商拿地盖的，产权归业主，算商品房。这种房子和单位分的房不同，得自己交钱买，不能随便改。小区房一般有70%是商品房，剩下30%可能是回迁房或保障房，但回迁房得等规划落地。开发商盖完分给业主，大家签合同买断产权，就像买商铺一样。

为什么这么讲呢？因为小区房分两种：商品房和保障性住房。商品房占70%左右，像北京上海这种城市，大前年住建部统计显示商品房住宅占比超85%。保障房要等审核，比如回迁房得等原址拆迁完成，像广州前年回迁房交付率才45%。开发商拿地盖房前，得先交地价和税费，比如深圳大前年住宅用地均价5.2万/平。签合同时要看合同里写什么，比如是否写明"商品房"或"定向回迁"。还有贷款问题，商品房可以商贷，保障房可能限贷，比如公积金贷款额度低30%。要提醒，开发商跑路前，得先交五证，像上海前年查到12个烂尾楼都没五证。