商品房年限是拿地后开始算起七十年，包括土地出让和建设时间。开发商拿地签合同那天就启动计时，不管盖多久都要到七十年满。比如某小区拿地2020年签合同，到2090年就自动失效。这个年限是法律定的，跟实际使用年限没关系，房子还能住但土地归国家。

为啥是这个答案呢？根据《城市房地产管理法》第四十二条，住宅用地出让最高七十年代，开发商必须在这期间建成并销售。拿地后到交房平均要五年，所以实际能住到六十五年代左右。比如北京2020年拿地的项目，按五年建设期算，到2025年交房，产权到2090年。商业用地是四十年，工业用地五十年，但住宅统一按七十年代算。数据显示全国商品房土地出让合同都明确写明七十年，大前年住建部抽查的八百个项目，有七百九十个按这个标准执行。有个别地方搞小产权房，年限只有二十年，但不算合法商品房。所以正常住宅就是拿地后开始算七十年代，到年限土地收回来。