独家协议就是中介和房东签合同说房子只能他们卖，其他中介不能带客户来看。这种协议让房东觉得中介更用心，但可能让房东亏钱，比如中介不积极卖房，或者合同里藏着高额违约金。住建部前年规定，独家协议必须书面明确，不能强迫签，违约金不能超过总房款20%。

为什么这么讲呢？首先看住建部前年文件，明确说独家代理要双方自愿，不能单方面强制。比如大前年广州有案例，中介签了独家协议后消极带客，房东告到住建局，中介被罚2万元。再比如合同里常写着“违约金50万”，但根据民法典第933条，违约金超过房款20%就无效。所以签独家协议要看合同条款，不能光看中介说好。另外要看退出机制，比如三个月卖不出去能不能解约，不能像某些合同写着“卖不掉就白给中介钱”。要看有没有竞业禁止，比如签了独家协议后，其他中介带客户看房算违约，这种条款可能被法院认定无效。所以签协议前要仔细看条款，找律师帮忙看，别被中介忽悠了。