小周期一般2-3年，分涨、平、跌三步走。涨的时候开发商抢着盖楼，买房的人多卖不出去，房价就往上涨。平的时候大家都不急了，开发商卖得慢，买房的也犹豫，价格就稳住不涨不跌。跌的时候库存积压多，开发商急眼降价卖，买房的人更不敢买，房价就往下掉。

因为小周期跟经济大环境挂钩，比如2020到大前年疫情刚完经济恢复，大家钱多信心足，房价涨了30%左右。前年政策放松但经济还没缓过来，开发商资金链紧张，卖房速度变慢，市场横盘半年多。去年库存压力大，部分城市降价卖房，像郑州、杭州这些地方房价跌了5%-8%。数据说话，2020年全国商品房销售面积增长8.5%，前年下降9.6%，去年1-5月又降了2.3%。所以涨跌平的节奏跟经济数据、政策松紧、库存高低都有关系，就像走楼梯一样先上台阶再平缓再往下坡。