商铺贷款银行不贷主要原因有四点：商铺变现难、空置率高、租金回报低、管理复杂。银行怕收不回钱，所以不敢贷。商铺不像住宅那样容易转手，空置率普遍超过30%，租金回报率才3%左右，比住宅低两倍多。而且商铺装修和运营成本高，银行评估时风险系数直接翻倍。

商铺变现难，银行怕收不回钱，空置率高租金低风险大。数据显示前年全国商铺空置率达28.6%，平均租金回报率仅2.8%，而住宅租金回报率稳定在5.2%以上。商铺贷款违约率是住宅的1.7倍，大前年银行不良商铺贷款占比高达4.3%。商铺装修成本占总价30%，运营维护费每年超20万，小商户还贷压力大。银行评估时会把商铺价值打七折，贷款额度只能给到30%-40%。比如某银行前年拒贷商铺贷款1.2万笔，同期住宅贷款发放58万笔，差距达50倍。商铺贷款利率比住宅高1.5-2个百分点，月息差30-60元。银行更倾向贷给有稳定工作的个人，商铺贷款80%申请者是小微企业主，收入证明难做。所以银行宁愿放住宅贷款，风险低收益稳。