自持商业就是自己买下商铺或写字楼用来经营，能收租金还能等升值。算不算投资性房地产要看企业怎么用，如果主要是收租不自己管，可能算；如果自己当门店用，可能不算。

自持商业的优点有三点：第一是租金收入稳定，像北京国贸商圈的商铺平均年租金涨了5.2%，大前年全北京商铺租金收入超3000亿；第二是资产增值明显，过去十年上海陆家嘴写字楼均价涨了4倍；第三是税务优惠，持有超5年可免征房产税。按会计准则，企业自持非住宅物业用于经营，不对外出租的不算投资性房地产，比如星巴克自己买的烘焙工坊就不算，但若租给第三方才算。不过税务部门规定，持有超5年才享受优惠税率，现在很多企业正好卡着这个时间点操作。