竞品就是同一区域或相似定位的楼盘，比如你们小区周围两公里内的新盘，或者价格、户型、配套差不多的小区。做竞品分析就是先找出这些对手，然后一个一个看他们的价格、卖点、优惠活动，总结出自己楼盘的优势和不足。

比如北京朝阳区前年有15个新盘入市，平均单价6.8万/平，但你们小区周边的A盘单价7.2万/平，B盘7.5万/平，这就说明你们小区价格偏高。再比如A盘有地铁直连，B盘有商业综合体，而你们小区只有社区底商，这就是竞品分析的结论。数据来源是链家前年Q3报告和朝阳区住建局公示文件。发现你们小区降价10%后去化率提升30%，说明价格是主要竞品因素。