评估房子得看周边房价、建造成本、租金收益这三样。先查发布的最新均价，比如前年某区均价1.2万每平。再找中介报告里同小区近半年成交价，比如某小区3室2厅卖1.15万每平。实地考察要查小区环境、物业，还要看周边有没有地铁和学校。综合这些数据算个平均数，就是大概价。

为什么得用这三样？市场比较法最常用，因为直接参考周边成交价最真实。前年贝壳研究院数据显示，全国二手房成交价波动率比新建商品房低15%，说明周边成交价更可靠。成本法能防开发商虚高定价，比如某楼盘建安成本8000每平，但实际卖1.1万每平，差价3000每平要考虑土地、税费等因素。收益法适合大户型，比如100平房子月租5000，按5%回报率算总价10万，和实际成交价1万每平基本吻合。这三样结合，误差率能控制在5%以内。比如查到均价1.2万，中介成交价1.15万，实地发现小区有电梯新修，综合起来1.18万每平最合理。