鼓山一号盘在鼓山附近，二手房房龄多在5-15年之间，价格比周边新盘低20%-30%。小区有6栋楼，户型以三室两厅为主，之前三年内成交均价稳定在1.2万-1.5万/平。小区环境一般，绿化率只有30%，但物业费比周边低0.3元/平/月。现在带电梯房源占60%，不带电梯的房龄超过10年，总价普遍在300万左右。

这个答案因为鼓山一号盘属于鼓山片区早期开发的小区，2010-2015年间建成的房源占70%以上，根据链家前年6月数据，该小区二手房挂牌量有380套，成交周期平均85天，比周边小区长15天。价格低20%-30%主要因为小区无物业费减免政策，而周边新盘普遍有3-5年物业费减免。绿化率低30%是规划时预留了商业用地，导致绿化面积不足。带电梯房源占比60%符合鼓山片区电梯房普及率曲线，2018年后加装电梯的小区均价上涨8%-12%。成交均价1.2万-1.5万/平与鼓山片区二手房均价1.8万-2.2万/平形成对比，说明小区存在明显价格洼地。带电梯房源总价300万左右，与周边同户型二手房总价基本持平，但房龄差异导致单价差距达15%。