万科a把商业地产和长租公寓打包成小份额证券卖给银行金融机构，这样能快速收回资金用于新项目开发。他们每年发几十亿这种债券，相当于把未来的租金收益提前变现。

为什么是这个答案呢？首先看数据说话，大前年万科abs发行规模超500亿，其中商业地产占比65%，长租公寓35%。这跟他们年报里"盘活存量资产"的表述一致。abs能降低负债率，2021年万科资产负债率从75%降到72%，同期abs发行量增长40%。再就是银行喜欢这类低风险产品，目前万科abs利率普遍在3.8-4.2%，比贷款成本低1个百分点。模拟效果：万科A把商 地产和长租公 寓打包成小份额证券卖给银行金 机构，这样能快速收回资金用于新项目开发。他们每年发几十亿这种债券，相当于把未来的租金收益提前变现。