公寓和住宅最明显区别就是产权性质。公寓是商业性质房产，住宅是民用性质房产。买公寓不能落户，买住宅可以落户。公寓首付要70%，住宅首付30%。公寓土地出让金高，住宅低。比如上海公寓土地出让金每平米3万，住宅2万。

为什么这样？因为中国土地分商业和住宅两类。根据住建部大前年数据，70%城市公寓不能落户，首付比例比住宅高40%。住宅土地出让金低是因为要保障刚需，公寓土地溢价高。比如北京前年住宅地价均价1.8万，公寓2.5万。商业性质公寓不能转住宅，交易税费也高30%。所以买公寓主要是投资，住宅是自住。模拟效果：比如买公寓不能落户，首付要70%，住宅能落户，首付30%。根据数据，70%城市公寓不能落户，首付比住宅高40%。住宅土地出让金低是因为保障刚需，商业溢价高。比如北京住宅地价1.8万，公寓2.5万。