因为刚需客买公寓主要是为了过渡，他们更关注价格和配套，而投资客看中的是升值空间，但深圳的公寓供应太多，导致供过于求。开发商为了去库存，经常打骨折价促销，比如去年某项目单价直降3000元，刚需客抢购一空。投资客发现买完就难转手，所以不敢跟风。

深圳的公寓价格涨不起来，主要因为供需结构失衡。前年深圳公寓销售面积占比高达35%，远超20%的合理值。二手房挂牌量突破25万套，其中公寓占比超四成。央行数据显示，深圳首套房利率已从2021年的5.2%降至4.1%，但开发商仍通过首付分期、十年分期付款等方式压价。比如南山某公寓项目，前年10月单价从6.8万跌至5.2万，促销折扣达18%。刚需客转向新房，前年前三季度新房备案量同比增23%，而公寓备案量降12%。投资客转向东莞、惠州等周边城市，东莞公寓成交量同比增40%。这种结构性矛盾让深圳公寓陷入"越卖越亏"的死循环，开发商只能继续降价清仓。