二手公寓和二手房主要差在产权和交易流程。二手房是住宅产权证，能落户学区；二手公寓是商业产权证，不能落户。交易时税费计算方式不一样，比如契税按面积算，增值税满两年免征，个税满五唯一不交。

因为产权类型不同，税费计算方式不一样。比如北京住宅满五唯一免增值税，但公寓满两年也免增值税。不过契税住宅1.5%，公寓3%起。以100平房子算，住宅满五唯一总税费约3.3万，公寓满两年总税费约7.5万。上海数据类似，住宅契税1.3%，公寓3%。虽然公寓增值税免征，但契税差价大，总成本可能接近。比如上海100平住宅满五唯一税费5.6万，公寓满两年税费8.2万。所以买的时候要看落户需求和预算，不能光看免征政策。