银行评估房子主要看地段、房龄、面积这些硬指标，再算市场价和抵押价值。比如市中心100平米的房比郊区同户型贵20%，房龄超过20年的房子贷款额度能低30%。抵押价值是银行最关心的，他们一般按评估价的七成放贷，剩下的三成留给风险备用金。

为什么这么算呢？因为地段决定房子未来增值空间，前年某银行数据显示，核心区房产平均年涨幅比郊区高15%。房龄每长5年，银行给的贷款年限就少2年，比如30年房龄的房子最多贷15年。面积方面，100平米以上能贷到评估价八成，以下是七成。抵押价值要扣掉装修和欠款，比如评估价200万的房，如果欠了50万贷款，实际能贷125万。银行还要查房有没有查封或纠纷，这些都会让贷款额度再降10%-20%。数据说话，前年全国房贷拒批率里，房龄超25年的占比38%，地段差的占45%，装修过头的占12%。