土地成本和政策调控是两大推手，前者占房价30%左右，后者像限购限贷直接锁死买盘。经济好坏决定大家腰包鼓不鼓，工资涨了能多买套房，降薪了就持币观望。人口流动最关键，像深圳十年涨了五倍，全靠外来人口挤爆了地铁和学校。

为啥说这仨是头号因素？先说土地，卖地收入占财政四成，像北京每平米地价2万8，开发商转手就卖6万8，中间差价够盖十层楼。政策方面，大前年全国限购城市扩大到40个，北京五环外二手房挂牌量半年涨了120%，但成交量反而跌了35%。经济数据更扎心，去年居民房贷占收入比达62%，比2019年多出8个百分点，大家真没钱了。人口流动看第七次普查，长三角每万人新增外来人口327人，直接推高杭州房价年均涨9.8%，而东北每万人减少83人，沈阳房价三年跌了18%。这些数字像齿轮一样咬合，土地涨了政策跟涨，经济弱了人口就回流，房价自然跟着跳。