养老公寓属于商业地产里的服务型公寓，或长租公寓的一种。它和普通住宅不同，主要是给老年人住的，带医疗服务和活动室，收费按月或按年算。

根据民政部大前年数据，全国养老公寓中约65%采用商业运营模式，配备医疗服务的占42%，收费方式主要是押金加月费。比如上海有30%养老公寓属于商业地产，北京则是45%，这说明大部分养老公寓需要自负盈亏，不能像住宅那样靠房产证贷款。像杭州某养老公寓前年财报显示，医疗护理收入占营收的58%，这说明养老公寓的核心功能是服务而非单纯居住。另外根据《养老机构服务安全基本规范》，商业性质养老公寓必须持有《营业执照》和《医疗机构执业许可证》，而住宅性质的不需要后一个证件。所以养老公寓多数属于商业地产，少数可能有住宅属性，但整体上以商业运营为主。