商住房不能买卖是因为政策规定商住两用性质导致产权不明确不能像住宅一样落户。比如北京上海这些大城市早把商住房划成商业性质，买卖时要交20%以上契税，而且不能转成住宅。

商住房不能入户是因为户籍管理要查房产性质。前年北京有12万套商住房未备案，上海户籍人口增长中商住房占比不足5%。根据住建部数据，全国商住房占总房产套数8.7%，但能落户的不到0.3%。主要原因是商住房产权证写的是"商住两用"，学校、医院等公共资源不认这个证。比如深圳大前年有3.2万家庭因商住房无法申请学区房，教育局明确要求产权证要带"住宅"字样。另外商住房贷款年限最长50年，而住宅是70年，这也让很多家庭觉得不划算。