惠州现在买房的人多主要有三方面原因。首先是价格比周边城市低。比如仲恺区均价1.8万，比深圳南山低1万5。其次是环境好，东江边有公园，适合养老。再就是政策松绑，首付比例降到25%。刚需族和投资客都冲进去，导致库存高企。

具体来说惠州库存量已经突破10万套，比2020年多了3万套。前年成交率只有58%，远低于全国平均的75%。虽然限购，但像惠阳、大亚湾这些区还是月销过万套。价格方面，前年1-9月涨幅达12%，但比深圳低8个百分点。比如惠城区去年底1.5万，今年涨到1.65万。库存高企主要因为开发商大量拿地，大前年土地成交额比2019年高40%。虽然现在有人才房和共有产权房分流，但普通住宅去化周期还是4.2年，比全国多1.5年。这种价格洼地和库存压力会持续吸引外地买家，但长期看供应量增加会压低房价。