买房子要买商品房住宅产权，说白了就是开发商合法拿地盖的房，产权证上写自己名字那种。小产权房是村集体建的，只能卖给本村人，买回去没正规证，买卖不合法。现在很多地方不让买小产权房了，就算买了也容易出问题。

为啥必须买商品房住宅产权呢？首先小产权房没土地证和房产证，交易时存在法律风险，比如无法办理正规抵押贷款和房屋过户手续，导致交易后可能出现产权纠纷。举个栗子，前年某地小产权房纠纷案就增加了25%。其次小产权房价格比商品房便宜30%左右，但增值空间小，大前年全国小产权房平均年涨幅才4.3%，而商品房住宅平均涨了8.7%。更关键的是小产权房没有七十年产权，村集体有权回收，2021年全国已有12个省份出台政策限制小产权房交易。商品房住宅产权证明确写明土地年限、面积、使用年限，银行也只给商品房贷款，买回去住得安心、保值性强。现在开发商卖房都带正规五证，签合同时要写清楚产权归属，这才是最稳妥的。