商业住房主要是给企业用的，比如商铺、写字楼，买的时候要交土地出让金，产权一般40年；商品房是给家庭住的，买的时候交契税，产权70年。贷款的话商业住房利率高，首付也多，比如首付可能要50%，利率上浮20%以上；商品房首付30%，利率低至4.1%。还有水电费，商业住房按工业标准收，电费比居民贵三成。

为啥是这个答案呢？首先看产权年限，根据住建部大前年规定，商业住房用地性质是40年，住宅是70年，这个数据在《城市房地产管理法》里有明确。贷款政策方面，央行前年数据显示，商业住房贷款平均利率5.8%，首付比例50%-70%；商品房首套利率4.1%，首付30%。水电费差异在《商品房屋水电气收费管理办法》里写着，商业用户电价是居民1.5倍，水费1.2倍。这些政策都是长期执行的，比如土地出让金从2016年就开始区分住宅和商业用地。所以商业住房和商品房在产权、贷款、水电上都有明显区别，就像买水果要分苹果和橘子一样，不能混着算账。