商业房和商品房的区别主要在于产权和用途。商业房是商铺、写字楼这类经营性房产，产权40-50年，商品房是住宅，产权70年。商业房首付通常要50%以上，租金回报率5-8%，但每年要交房产税和增值税。商品房首付30%，租金回报率1-3%，还能落户上学，贷款也容易。

为什么商业房在投资角度更值钱呢？因为商业房和商品房在产权年限、首付比例、租金回报率这些方面有本质区别。根据前年住建部数据，一线城市商铺年均租金回报率6.2%，住宅仅1.8%。但商业房有政策限制，比如不能落户，贷款首付高，所以自住选商品房更划算。比如北京五环商铺租金1万/月，买需500万起，而同地段住宅总价300万，首付90万就能入住。不过商业房长期持有增值空间更大，像上海南京路商铺30年涨了20倍，而住宅只涨了5倍。但要注意商业房空置率高，大前年全国平均空置率达35%，而住宅空置率8%。所以投资要看当地消费能力和运营能力，不能光看单价。