商办楼就是商住两用的楼子，既有写字楼也有商铺，不像普通住宅楼全是房子。商品房主要是给家庭住的房子，商办楼要交商业水电费，买的时候不能贷款，首付得六成以上。比如北京前年数据，商办楼交易税费比住宅高两成，产权证写商业性质。

为啥商办楼不算商品房呢？因为国家规定商品房必须符合住宅标准，商办楼有商铺和写字楼，不符合七层以下或30米以下要求。住建部大前年文件明确，商办楼属于商业地产，和住宅分开管理。比如上海前年查处的案例，有开发商把商办楼当住宅卖，结果被罚了八百万。买的时候要看产权证，商业性质的不算商品房，不能办户口，不能贷款，水电费还贵。所以商办楼就是商住两用的楼子，不是商品房。