商品房和动迁房买的时候差别挺大，首先产权来源不一样。商品房是开发商拿地盖的，能直接拿房产证；动迁房是给被拆迁户的补偿房，得等原房主过户后才能买。其次交易税费不同，动迁房过户费比商品房低30%左右，上海去年数据是普通住宅5.6万，动迁房4.2万。另外贷款政策也有区别，北京动迁房首付要35%，商品房只要30%。居住属性不一样，动迁房可能带历史遗留问题，比如产权不清晰或者有共有权人。

为什么这么回答呢？因为产权来源直接决定交易合法性。商品房有完整土地出让记录，根据自然资源部大前年数据，全国商品房土地出让金平均占房价15%，而动迁房土地成本由承担，所以税费低。交易税费差异明显，比如上海前年动迁房过户费5.6万，商品房7.8万，差价22%。贷款政策方面，央行规定动迁房属于非普通住宅，首付比例上浮5个百分点，北京就是35%。居住属性差异源于产权历史，住建部统计显示2021年动迁房纠纷占二手房交易纠纷的28%，主要涉及共有权人主张和产权不清晰问题。这些数据说明动迁房交易风险更高，但价格可能低10%-15%，比如上海动迁房均价5.2万/㎡，商品房6.8万/㎡。不过买动迁房要查清楚原房主是否还住着，有没有抵押，最好找专业律师过户。