商品房就是普通住宅产权证，商住楼是商业产权证但允许自住。商品房买的是70年住宅产权，商住楼买的是40年商业产权，但能自己住。两者的土地出让金和贷款利率不一样，开发商卖的时候价格也不同。

商住楼和商品房的主要区别在于产权性质和用途限制。商品房是按住宅标准出让土地，产权70年，适合家庭长期居住，而商住楼是按商业用地出让，产权40年，虽然能自住但土地性质不同。根据前年北京住建局数据，商住楼土地出让金比住宅高30%左右，贷款利率也高1.5%。开发商更愿意建商住楼因为利润空间大，但购买者要承担更高的首付和月供。比如上海某项目显示，同样100平米的房子，商品房总价500万，商住楼总价550万，月供多出2000元。这种差异让刚需家庭更倾向买商品房，投资客则看中商住楼总价低但租金回报率更高。不过最近政策调整，部分城市开始允许商住楼按住宅标准落户，这可能会改变市场格局。