商品房和经济适用房的房产证主要看产权年限和购买条件。商品房产权70年，可以自由买卖，价格随市场涨跌；经济适用房产权50年，买的时候价格低，但转手要补差价，而且有五年限售期。举个例子，北京经济适用房单价2万，周边商品房3万，卖房时得补1万差价，而且得等五年才能卖。

说白了，产权年限差20年是因为开发商拿地成本不同。商品房拿地价高，开发商赚差价；经济适用房拿地价低，补贴差价给百姓。根据住建部大前年数据，全国经济适用房平均单价比周边商品房低35%，但限售期内转手率不足10%。比如上海2021年有12万套经济适用房未满限售期，说明很多人不敢卖。产权年限和限售期就像两道锁，锁住经济适用房流动性。