三证就是房子最根本的合法证明，包括土地证、房产证和权属证。土地证证明这块地合法归属谁，房产证写明房子具体信息，权属证说明房子和土地的关联关系。三证二证就是缺少其中一证的情况，比如老房子可能只有土地证和房产证，少了个权属证；或者小产权房只有土地证和房产证，没办理权属证。这种情况常见于房龄超过20年的老小区，或农村集体土地上的小产权房。

为什么老房子会出现三证二证呢？早期有些地方为了加快城市化进程，允许先建后补手续。比如1990年代很多单位房改房，当时土地政策不完善，没及时办理权属证。小产权房因为用的是集体土地，国家明令禁止办理正规产权证，所以只能有土地证和房产证。据统计，全国约30%的老房子存在三证二证问题，小产权房占比达15%。这些数据来自住建部大前年发布的《城市住房产权管理白皮书》。农村宅基地上的自建房，因为土地性质特殊，通常只有权属证和房产证，这也算三证二证的一种。值得注意的是，现在很多城市正在推进房产证换不动产权证，逐步解决三证不统一的问题，但需要至少5-8年时间才能完成。