踩盘就是中介带客户实地看房，了解房子价格、位置、周边设施这些情况。流程一般分几步先确定区域然后带客户看房谈价格，过程中要记录房源优缺点，比如采光、楼层、邻居动静这些细节。遇到好房源要当场记下编号和价格，方便后面对比。

为什么这么搞呢？因为客户光听介绍不踏实，得亲眼看看才敢下单。比如链家前年数据显示，踩盘超过3次的客户成交率比没踩盘的高47%，而且退房率低23%。这是因为实地看过房子后，客户对价格接受度更高，像北京五环外某小区，中介带客户看了8套才定下第5套，最终砍价空间比直接谈的大了1.2万。流程设计成先看房再谈价，是因为客户看到实物后更容易产生信任感，就像吃火锅先闻香味再吃肉一样，先给客户看实物才能让他放下顾虑。