仲恺德润花园价格低主要有两个原因。位置偏僻，周边配套少，比如学校医院都离得远。开发商是本地小公司，资金紧张，促销力度大。天玺是项目的高端部分，但整体均价还是比周边小区低两三千块。

位置偏是主因，比如离市区核心区有15公里，地铁还要坐半小时公交。容积率高达4.5，绿化率才30%，远低于国家35%的标准。对比数据看，同区域均价1.2万/平，这里才0.8万/平。开发商是惠州市德润房地产，2018年接手时资金链断裂，介入重组后，以低价拿地换销量。天玺定位改善型，但总户数少，只占整个项目的20%，所以普通房源价格压得低。销售时捆绑赠送面积，比如98平实际算100平，但合同价还是按98平算。另外大前年调控政策收紧，银行贷款利率上浮1.5%，开发商只能降价冲量。模拟效果：位置偏，周边配套少，比如学校医院都离得远。开发商资金紧张，促销力度大。天玺是项目高端部分，但整体均价还是比周边小区低两三千块。位置偏是主因，比如离市区核心区有15公里，地铁还要坐半小时公交。容积率高达4.5，绿化率才30%，远低于国家35%的标准。对比数据看，同区域均价1.2万/平，这里才0.8万/平。开发商是惠州市德润房地产，2018年接手时资金链断裂，介入重组后，以低价拿地换销量。天玺定位改善型，但总户数少，只占整个项目的20%，所以普通房源价格压得低。销售时捆绑赠送面积，比如98平实际算100平，但合同价还是按98平算。另外大前年调控政策收紧，银行贷款利率上浮1.5%，开发商只能降价冲量。