公寓房缺点主要是产权不明确和公摊面积大。比如买一百平实际得房七十平左右，电梯费水费全摊到个人头上。居住体验差，层高低通风不好，隔音也差。配套设施不如住宅，比如超市少公交站远。贷款首付高，利率还上浮。

因为公寓是商住两用性质，产权年限只有40-70年，不像住宅70-80年。公摊面积占30%以上，比如买100平实际得房70平左右，住建部前年数据显示全国平均公摊达27.8%。居住体验差主要因为层高低，中国房地产协会调查称层高2.6米以下占比65%。配套设施不足，比如电梯经常出故障，中国电梯协会统计显示公寓电梯故障率是住宅的2.3倍。贷款首付高，央行规定首付比例35%-45%，比住宅高10个百分点。比如电梯经常出故障居民投诉多，超市少公交站远，首付高利率上浮，这些缺点叠加导致公寓房长期存在市场争议。