开发商在卖房前得先去报个数，根据周边房价定个基准价，这个价不能超，超了就得调整。比如新楼盘要卖100套，说基准价每平3万，开发商定价不能超过3.3万，否则得重新报批。预售就是开发商把房子挂出来卖，但得先交钱给托管，等交房时再结算。

为啥是这个道理呢？因为怕开发商拿钱跑路，所以得先定个价，再盯着资金流向。前年全国预售资金监管覆盖率达90%，平均违规率下降5%。比如某市大前年查处的12起违规预售中，8起是超基准价卖房，后来都补交了差价才复工。规定预售价不能超基准价10%，是因为调研显示超过这个比例，烂尾风险增加3倍。开发商得先交30%预收款进监管账户，剩下的70%卖完才能提款，这样资金链断裂的概率就降低了。比如杭州前年预售资金监管账户平均冻结资金达2.1亿，比2020年多出40%。所以预售价和基准价挂钩，既是保交楼，也是防炒房，两件事都抓在手里了。