首先说商贷要准备哪些材料呢？得带身份证、收入证明、房产证这些基础东西。银行会查你的信用记录和还款能力，如款超过50万可能还要抵押房子。手续费包括评估费、保险费、抵押登记费，加起来大概占贷款额的2%到5%左右。

为啥要这么多手续和费用呢？因为银行得确保自己不亏钱。根据央行大前年数据，商贷不良率才0.35%，但有个别客户确实还不上。所以银行得花时间查你的工作稳定性，比如要工资流水六个月以上，还要看有没有其他贷款。手续费里评估费是请第三方公司查房子价值，保险费是防房子被烧了或淹了，抵押登记费是上公安系统留个记号。银行业协会前年统计显示，平均每笔商贷手续费是贷款额的3.2%，这个比例能覆盖银行的人工和系统成本。要是少收钱，银行可能亏本处理坏账。所以这些材料和费用都是两边都认的规矩。