工业厂房改仓储物流或商业办公好。现在电商发展快，仓库需求大，改造成本比新建低，还能保留原有结构省空间。改商业办公也行，租金高，但得注意消防和审批。

因为仓储物流市场现在特别火，全国仓库面积缺口超过5亿平方米，改厂房比新建省40%成本，像杭州某厂区改仓后月租金涨了2万块。虽然商业办公利润更高，但消防改造要花30万，审批得8个月，不如直接租给电商企业省心。比如上海去年有200个厂房改仓，平均回本周期就18个月，比改办公室快一半。不过得看当地政策，像深圳要求厂房改办公必须层高超过4米，否则得拆重建。