房产三证就是房子最基础的证明文件，包括不动产权证、房屋所有权证和土地使用证。不动产权证是房子和土地的统称证明，房屋所有权证专门说明房子归属谁，土地使用证则是土地年限和用途的凭证。这三本证就像房子的身份证，缺了哪一本都不能算真正合法的房子。

为什么必须这三本证呢？其实这是2016年以前的规定，那时候房子和土地是分开登记的。根据住建部《不动产登记暂行条例》，2016年1月1日起全国开始统一登记，把原来三本证合并成不动产权证。不过有些老房子还没换证，所以现在说的三证可能还是指原来的三本。数据显示，截至2020年全国不动产登记覆盖率已达98.6%，但仍有约1.4%的老房子未完成换证。所以要买二手房，最好同时查看这三本证，特别是土地使用证，要看剩余年限和用途是否合规。比如商业用地50年，住宅70年，年限不够就影响转手。像北京大前年就查出了3.2万套证不齐的房子，占二手房市场的1.7%。