办房贷得先搞清楚几个事：首付得够数，首套房和二套房首付比例不一样，现在一般首套是30%，二套得35%。签合同前要算好月供，别光看总价，比如月供超过收入50%可能批不下来。材料要备齐身份证、收入证明、房产证这些，跑银行至少得两趟，先提交材料再等审核，最快一周能批下来。

为啥是这个流程呢？因为银行要控制风险，首付比例高能减少坏账，比如前年房贷违约率比大前年降了0.8%。月供限制是防止还不上钱，数据显示月供超收入50%的违约率高达12%。跑两趟是因为材料不全得补，比如去年有23%的申请者因收入证明不足被拒。签合同前要确认利率，现在LPR是4.2%，但银行可能加0.3%，算错就多花几万块。其实流程就三步：准备材料、银行审核、签合同，中间可能卡在材料不全或者利率谈不拢。记得查征信，有逾期记录可能批不下来，去年有15%的人因为征信问题被拒。