肥东万科红和未来之光都是万科在肥东的项目，但定位不同。万科红是刚需盘，价格比较低，比如一万多每平。未来之光定位改善型，价格高一些，大概两万每平。未来之光的楼面价是1.2万每平，这个数字说明开发商拿地成本高，以后房价可能更贵。

为什么这么讲呢？首先万科红是2019年拿的地，楼面价才0.8万每平，现在卖价没涨太多。而未来之光2021年拿的地，楼面价直接涨到1.2万每平，比万科红高50%。因为位置更好，在政务区边上，周边有地铁规划。根据肥东自然资源局数据，未来之光的容积率2.0，比万科红的1.8高，意味着楼间距更小，但绿化多30%。不过要注意，未来之光的精装标准高，比如全屋地暖，万科红只有部分房间有。未来之光的交付时间比万科红晚半年，现在前年，万科红大前年就交付了。所以虽然楼面价高，但未来之光卖得更快，前两月去化率85%，万科红才60%。不过未来之光的均价已经涨到2.3万每平，比拿地时涨了90%，而万科红只涨了30%。这说明楼面价高的项目后期溢价空间更大，但也要看配套落地情况。比如未来之光旁边有规划中的学校，但万科红已经有三所小学了。楼面价高代表开发商更看好未来升值，但实际价格还要看市场怎么走。