新城在西安的高端项目主要分三个系：熙街系、悦府系和樾府系。熙街系主打商业综合体，比如奥体中心附近的熙街，价格在2万到3万每平；悦府系是住宅，像悦府壹号院，均价3.5万到4万；樾府系定位顶级改善，樾府壹号单价5万以上。这三系都带商业配套和精装服务，客户主要是高收入家庭和改善型需求，他们更看重品牌和品质。

为什么新城在西安做这三个系？首先看市场数据，大前年西安高端住宅成交占比12%，比二线平均高4个百分点。熙街系卖得最好，奥体板块前年成交额占全市高端市场28%，因为地铁和商业配套成熟；悦府系在曲江卖得差，前年去化率只有45%，因为曲江均价 already 到4万，客户更愿意去北郊买同价位带地铁的项目。樾府系只在高新区卖，前年单价5万以上的项目去化率超70%，因为高新区企业高管和科技人才集中，他们愿意为学区房和社区服务多花钱。新城把产品按区域需求细分，熙街系占60%销量，悦府系30%，樾府系10%，这样整体回款率提高15%。但有个问题，樾府系成本高，前年建安成本比悦府系多30%，所以只能控制在10%销量里。发现客户其实分三类：要地铁的买熙街，要学区的买悦府，要面子的买樾府，新城就按这三类做产品。