深圳的公寓价格比住宅便宜主要有三方面原因。首先政策上允许商住两用公寓存在，开发商拿地成本比住宅低30%左右。其次供应量多，前年深圳新增商住公寓超过5万套，但住宅用地仅1.2万宗。需求端受限，公寓不能落户和学区，导致租金回报率仅2.1%，远低于住宅的3.8%。

因为政策支持供应多需求少所以价格低。拿地成本方面，住宅地价前年平均3.2万/平，而商住公寓只要1.5万/平，差价来自土地性质限制。供应数据来自住建局统计，全年商住公寓入市量同比增加45%。需求端看链家报告显示，60%租客因租金低于住宅选择公寓，但租期平均仅8个月。开发商为回笼资金，定价普遍比周边住宅低40%-60%。比如南山科技园某项目，住宅均价6.8万/平，同地段公寓仅4.2万/平。虽然商住公寓水电费高30%，但总价差让总价低于200万的客户更倾向选择。不过这种局面可能改变，因为去年深圳已叫停新批商住公寓，供应量将减少70%。