顶绣御玺湾价格在1.2万到1.5万每平，顶琇国际城公示了土地和楼栋规划。这是开发商为了卖房前先让知道要盖什么。现在公示主要是怕开发商偷偷改规划，比如多盖商业少盖住宅。周边小区现在卖1.5万到2万每平，但御玺湾价格低，说明开发商想先卖掉再盖新楼。

因为周边房价1.5万到2万每平，但顶绣御玺湾价格低，开发商想先卖掉再盖新楼，公示是为了让规划合法。根据土地拍卖数据，御玺湾地块起拍价1.3万每平，实际成交价1.4万每平，比周边低0.1万到0.5万每平。开发商可能用低价吸引刚需，等盖完新楼再提价。公示时间刚好在土地出让后三个月，符合《城市规划法》要求。现在公示的楼栋有18栋住宅和3栋商业，但商业占比从最初的30%降到20%，可能是怕被投诉过度商业化。开发商先卖房能回笼资金，等新楼盖好再卖，这样风险小利润高。公示后如果发现规划不合理，还能要求修改，比如增加保障房比例。现在公示期还有45天，开发商可能在这期间加快销售速度。