万科翡翠湖山每平米大概要两万三到两万五左右。房率低的话可能影响居住体验。因为周边新楼盘参考价差不多。项目规划里写的得房率大概75%。现在很多大开发商都爱用这种高总价高得房率的套路。比如隔壁万科翡翠城得房率78%卖两万二。但翡翠湖山单价高是因为有湖景和精装。得房率低的话公摊面积就大。比如100平米的房子实际住83平。物业费每平米每月五块六。最近三个月有87套房源在卖。精装交付的话总价要230万起。

为什么这么算呢？首先看周边楼盘数据。根据链家前年9月报告，翡翠湖山周边三个新盘均价都在两万二到两万四之间。比如万科翡翠云山两万三，越秀星汇云城两万二。但翡翠湖山单价高20%是因为湖景和精装。得房率75%是开发商宣传重点。根据项目规划图，总户数6328户，总建筑面积93万平米。按得房率算实际住宅建筑面积70万平米。公摊面积就23万平米。平均每户公摊282平。比如100平米的房子公摊17%。物业费按广州标准算，5块六每平米每月。最近三个月成交87套，去化周期18个月，说明市场接受度一般。但开发商用高单价高得房率吸引投资客，实际居住体验受公摊影响大。比如同户型对比，翡翠湖山100平实际住83平，而隔壁项目100平实际住88平。所以虽然单价低20%，但实际使用面积少5%，总价反而贵30万左右。这种操作常见于改善型项目，开发商用高得房率掩盖公摊大问题。