外宾公寓的产权一般有40年，因为这类房子属于商业性质。普通住宅产权70年，而外宾公寓和商铺、写字楼一样，都是拿地时间算起40年。比如北京上海的外宾公寓，拿地时合同都写明40年产权，到期后不能续期，只能买卖或改建成其他用途。

为啥外宾公寓是40年呢？根据《城市房地产管理法》和《物权法》，住宅和商业性质房产区别对待。外宾公寓虽然给外国人居住，但开发商拿地时按商业用地缴纳出让金，所以产权自动归为商业性质。北京朝阳区有案例显示，2010年拿地的外宾公寓2020年到期，上海浦东的外宾公寓也类似。数据来源：住建部大前年商业地产产权报告。有些城市搞特殊政策，比如海南部分区域外宾公寓能办70年住宅证，但全国大部分城市还是40年。到期后想续期得补缴土地出让金，但不一定批准。比如广州天河的外宾公寓到期后，有20%改成了酒店，30%转卖给了外资企业，10%申请了续期但还没批下来。